REPUBLIK ÖSTERREICH
STAATSANWALTSCHAFT WIENLandesgerichtstrasse 111082 WienTel.: +43 (0)1 40127-0Fax.: +43 (0) 4027911Staatsanwalt Mag.Bernhard LÖWBESCHULDIGTENVERNEHMUNGBETREFF:BESCHULDIGTENVERNEHMUNGVerdacht des Betruges im Zusammenhang mit der Verwaltung von Liegenschaften durch die WOGE Realitäten GmbHVERNEHMUNGSDATEN:Ort: Staatsanwaltschaft WienBeginn: 23.6.2015, 9.30 UhrLeiterin/Leiter: Staatsanwalt Mag. Bernhard LÖWSprache: deutsch 0 Dolmetsch erforderlichDolmetsch:Sonst. anwesende Personen: VB Elfriede WENIGHOFER, Dr. Kurt DENK (SV), Mag. Wolfgang ZETTL(MitarbeiterSV DDr. ALTENBERGER), Dr. Herbert EICHENSEDERPERSÖNLICHE DATEN (SIEHE ON 519, AS 11):Geschlecht: weiblichFamilienname/n: STRIZSIKGeburtsname/n:Vorname/n: HeleneFrühere Namen und Daten:Aliasnamen und Daten:Spitznamen:Sonstige Namen:Akademischer Grad/Titel:Tag, Monat, Jahr der Geburt:Ort, Bezirk, Land der Geburt:Staat der Geburt:Staatsangehörigkeit:Vornamen der Eitern:Familienstand:Ehegattin/Ehegatte:Wohnort:
Straße, Nr., Stiege, Tür:PLZ, Ort, Bezirk:Staat:Telefonnummer/n:E-Maii-Adresse/n:Legitimation:Beruf/Erwerbstätigkeiten:Schulbildung:Vermögen:Nettoeinkommen:Finanzielle Verpflichtungen:Sorgepflichten:Gesetzlicher Vertreter:Vorstrafen:Bewährungshelfer/in:BELEHRUNGEN I HINWEISE I ERKLÄRUNGEN: Generelle Belehrung für Verdächtige/Beschuldigte:Ich wurde vom Gegenstand des gegen mich bestehenden Verdachts und über meine Rechte im gegenständlichen Ermittlungsverfahren informiert. Ich wurde ergänzend darauf aufmerksam gemacht, dass meine Aussage meiner Verteidigung dienen, aber auch als Beweis gegen mich Verwendung finden kann.So stehen mir nach der geltenden Strafprozessordnung folgende Rechte zu:einen Verteidiger zu wählen(§ 58 StPO) und einen Verfahrenshilfeverteidiger zu erhalten(§§ 61 und 62StPO),Akteneinsicht zu nehmen(§§ 51 bis 53 StPO),3. mich zum Vorwurf zu äußern oder nicht auszusagen sowie nach Maßgabe der §§ 58, 59 Abs. 1 und 164 Abs. 1 StPO mit einem Verteidiger Kontakt aufzunehmen und mich mit ihm zu besprechen,4. einen Verteidiger meiner Vernehmung beizuziehen(§ 164 Abs. 2StPO),5. die Aufnahme von Beweisen zu beantragen(§ 55 StPO),6. Einspruch wegen der Verletzung eines subjektiven Rechts zu erheben(§ 106StPO),7. Beschwerde gegen die gerichtliche Bewilligung von Zwangsmitteln zu erheben(§ 87 StPO),die Einstellung des Ermittlungsverfahrens zu beantragen(§ 108StPO),an der Hauptverhandlung, an einer kontradiktorischen Vernehmung von Zeugen und Mitbeschuldigten(§ 165 Abs. 2 StPO), an einer Befundaufnahme(§ 127 Abs. 2 StPO) und an einer Tatrekonstruktion(§ 150StPO) teilzunehmen,10. Rechtsmittel und Rechtsbehelfe zu erheben ,11. Übersetzungshilfe zu erhalten(§ 56 StPO).Ich wurde weiters darauf hingewiesen, dass die vorstehenden Rechte gegebenenfalls im Einzelfall auf Grund ausdrücklicher gesetzlicher Ermächtigung eingeschränkt werden können.VERNEHMUNGSPROTOKOLL:Nach erfolgten Belehrungen gebe ich folgendes freiwillig an:Grundsätzlich verweise ich auf die Eingabe meines ausgewiesenen Rechtsvertreters vom 17.6.2015(ON 519) und erhebe ich die darin gemachten Ausführungen zu meinen heutigenAngaben.Haben bzw. hatten die Brüder Fleihaus (Günther und Anton sen.) ad persona Gewerbeberechtigungen als Immobilientreuhänder oder -verwalter?
Das kann ich heute nicht angeben, die WOGE hatte jedenfalls eine entsprechende Konzession.Gab es darüber hinaus auch (nicht) protokollierte Einzelunternehmen der Brüder Fleihaus oder ähnliche Rechtsform?
Das kann ich nicht angeben.
Ab wann lag die Geschäftsführung lediglich bei Anton Fleihaus sen.?Seit der Gründung der Gesellschaft, er hat immer gesagt, was zu tun ist. Bei Günther FLEI HAUS handelte es sich "nur" um den kleinen Bruder, der nicht wirklich ein Mitspracherecht hatte. Chef war immer mein verstorbener Vater.Was meinen Sie mit der Ausführung auf S 2 der ON 5 1 9 "nach dem damaligen Verständnis ei ner Immobilienverwaltung"?
Ich meinte, nach seinem damaligen Verständnis, wie eine Immobilienverwaltung zu führen ist, nämlich, dass von einer Person sämtliche Agenden behandelt und auch entschieden werden. Das bedeutet, dass alle anderen nur "zugearbeitet" haben, die Entscheidungen aber allesamt nur von einer Person, nämlich meinem verstorbenen Vater, getroffen wurden.Bestand bzw. bestehen (noch seit Gründung) Dienstverhältnisse mit sozialversicherungspflichtigen Dienstnehmern?
In der Kanzlei selbst waren und sind ausschließlich Familienmitglieder tätig, die bei der WOGE Realitäten GmbH(WOGE) angestellt sind. Darüber hinaus gab es Dienstverhältnisse mit Reinigungskräften und Hausarbeitern, die Tätigkeiten für die diversen Liegenschaften entfalten. Auch im Zeitraum 1966 bis 1983 gab es in der Kanzlei keine Angestellten, der Betrieb wurde von meinem verstorbenen Vater und seinem Bruder geführt. ln diesem Zeitraum hatte die WOGE weniger Liegenschaften zu verwalten und war auch der Verwaltungsaufwand generell geringer.Schildern Sie den Hintergrund für Ihre Bestellung zur handelsrechtlichen Geschäftsführerin und wer war gewerberechtlicher Geschäftsführer?
Warum ich handelsrechtliche Geschäftsführerin geworden bin, weiß ich heute nicht mehr, jedenfalls bin ich auch seit dem 26.4.2004 gewerberechtliche Geschäftsführerin der WOGE. Ich habe meine Ausbildung zur lmmobilienmaklerin, -verwalterin und -treuhänderin bereits glaublich Ende der 90iger Jahre abgeschlossen und hatte somit die entsprechenden Voraussetzungen. Es hat damals geheißen, wir brauchen einen neuen Geschäftsführer und fiel die Wahl auf mich als älteste der drei Kinder. Ob ich auch deshalb ausgewählt wurde, weil ich als einzige der Nachkommen bereits über eine Konzession verfügt habe, kann ich heute nicht mehr angeben, das müsste ich nachschauen. Tatsächlich hat sich durch meine Bestellung zur Geschäftsführerin nichts geändert, ich habe auch keine Veranlassung gesehen, die faktische Geschäftsführung an mich zu ziehen, da aus meiner damaligen Sicht mein Vater alles richtig gemacht hatte. Für mich hätte allenfalls die Alternative bestanden, keine Funktion in der WOGE auszuüben, meinem Vater die Geschäftsführung "wegzunehmen", wäre sicher nicht möglich gewesen. Es gab damals keine wesentlichen Probleme mit Mietern oder Eigentümern von Liegenschaften, das Unternehmen hat offenbar ausreichende Gewinne erzielt, damit die Großfamilie FLEIHAUS davon gut leben konnte. Es gab zwar keine großen Reichtümer, wie Yachten, Flugzeuge, Villen etc., aber meine Geschwister und ich und auch meine Cousins hatten Wohnungen, bei deren Finanzierung die Eitern behilflich waren. Es war zwar nicht so, dass großzügige Geschenke verteilt wurden, sondern musste man dafür etwas leisten, Tatsache ist aber, dass es eine entsprechende finanzielle Unterstützung gab. Woher konkret die Mittel hierfür kamen, kann ich nicht angeben. Festhalten möchte ich noch einmal, dass sich mein Tätigkeitsbereich durch die Bestellung zur Geschäftsführerin nicht geändert hat, dies allenfalls mit der Ausnahme, dass ich Unterschriften geleistet habe, die zwingend vom Geschäftsführer zu leisten waren. Aber auch dabei habe ich keine vorherige inhaltliche Prüfung vorgenommen, wenn ich von meinem Vater die Information erhalten hatte, dass das so in Ordnung ist.Ab wann war Herr Anton Fleihaus in Alterspension trotz Weiterbetrieb der Woge GmbH?Das kann ich jetzt nicht sagen, das müsste ich nachschauen. Wirklich in Pension in dem Sinn, dass mein Vater weniger gearbeitet hätte, ist er bis zu seinem Tod nicht gegangen, die WOGE war sein "Kind" und dieses hätte man ihm nicht wegnehmen dürfen.
Wann ging Herr Günther Fleihaus (sen.) in Pension?Das kann ich derzeit ebenso nicht angeben, Günther FLEIHAUS hat aber jedenfalls mit Pensionsantritt seine Tätigkeit sehr eingeschränkt, heute ist er nur mehr für Termine mit Kunden, die es ausdrücklich wünschen, zuständig.
Zur konkreten Tätigkeit des Anton Fleihaus sen. (Seite 5):
Mein Vater hat von den jeweils für den Bereich Zuständigen die fertigen Buchungen/Aufstellungen erhalten und auf deren Grundlage die Jahresabrechnungen für alle Liegenschaften er stellt. Auch die Steuererklärungen wurden auf diese A und Weise von ihm erarbeitet. Anhand der Übersicht über die Kosten des jeweils laufenden Jahres wurden auch die neuen Vorschreibungen von ihm gegen Ende des Jahres festgesetzt. Konkret war der Ablauf so, dass pro Liegenschaft die gesammelten Unterlagen ohne eine Saldierung der Einnahmen und Aus gaben meinem Vater zu übergeben waren, auf Grundlage seiner Berechnungen wurden dann die von ihm bekanntgegebenen Vorschreibungen auch verschickt bzw. die Jahresabrechnungen ausgefertigt. Ich persönlich hatte nie Zweifel an der Richtigkeit der von meinem Vater er rechneten Beträge, erst nach seinem Tod und der darauf folgenden Aufarbeitung bin ich aufUngereimtheiten gestoßen. Wenn mir vorgehalten wird, dass es sich ja in Summe um keine geringfügigen Differenzen handelt, gebe ich an, dass ich zugestehen muss, dass im Nachhin ein betrachtet, das vielleicht hätte au allen können, ich aber tatsächlich nie Unregelmäßigkeiten wirklich festgestellt oder geahnt habe. Es gab auch keinerlei Anlass, hier Unregelmäßigkeiten zu vermuten, es gab ganz selten Beschwerden. Im Übrigen ve eise ich auf meine Angaben in ON 519. Mein Vater konnte zwar mit einem Computer anhand einer Liste, wo verschiedene Befehle angeführt waren, einigermaßen umgehen. Befragt durch denSV Dr. DENK hinsichtlich des Aufbaues der jeweiligen Verschreibungen, gebe ich an, dass ein Gesamtbetrag genannt wurde, nur über Wunsch des jeweiligen Mieters erfolgte eine Aufschlüsselung nach den Verschreibungsbestandteilen des § 15 MRG ( Hauptmietzins, Erhaltungsbetrag, Betriebskosten, Umsatzsteuer, Manipulationsgebühr, Gesamtsumme). Über Vorhalt, dass die Verpflichtung zu einer derartigen detaillierten Vorschreibung wohl Gegen stand meiner Ausbildung gewesen sein muss, gebe ich an, dass ich nicht einmal den Versuch unternommen habe, hier die Vorgangsweise zu ändern, ich vermute, das hätte mein Ende in der WOGE bedeutet. Mein Vater duldete in diesen Belangen keinen Widerspruch. Ich bin aber auch nicht davon ausgegangen, dass die Pauschalsumme unrichtig wäre.Wie ist Ihre persönliche Einschätzung um wessen Geld/vermögensrechtlichen Anspruch es sich bei Betriebskostenguthaben (Guthaben aus der Jahresabrechnung der Betriebskostenverrechnung) handelt?
Aus meiner Sicht gehört ein BK-Guthaben den Mietern und haben diese einen Anspruch gegenüber der Verwaltung auf Rückzahlung.Welche Maßnahmen waren zur Auffindung der ausgezogenen Mieter (Kontoverbindungen) angedacht bzw. wurden vorgenommen?Vorweg möchte ich sagen. dass wir mittlerweile bereits weit mehr Rückzahlungen vom errechnetem Guthaben geleistet haben. Ich lege vor. eine Aufstellung (Beilage ./1). in welcher auch Positionen angeführt sind. die meines Erachtens zu berücksichtigen sind. nämlich beispielsweise Guthaben der WOGE aus von mir angemieteten Objekten oder Guthaben. die mit un: einbringlichen Rückständen gegenverrechnet wurden. Guthaben aus Leerstehungen und das gesamte Guthaben aus 2013. das ja Mitte des Jahres 2014 rückerstattet wurde. in Summe komme ich zu einem Betrag von derzeit € 30.828.35. welcher noch nicht refundiert wurde oder werden konnte. dies auf Basis unserer eigenen Berechnungen. Bereits bezahlt wurden in etwa rund € 614.000,--, dies bezogen auf jene 15 Objekte. die Gegenstand des Gutachtens des DDr. ALTENBERGER waren. Wir sind aber auch hinsichtlich der sonstigen Liegenschaften so vorgegangen und haben auch Zahlungen geleistet. Unterlagen dazu kann ich bei Be darf vorlegen. Bereits ausgezogene Mieter haben wir versucht. über die Nachmieter oder Meldeauskünfte ausfindig zu machen und zu kontaktieren. Rückerstattungen nur aufgrund allenfalls ehemaliger Kontodaten von Mietern haben wir nicht durchgeführt. da doch das Risiko besteht.dass die Beträge nicht beim tatsächlich Berechtigten einlangen.Wie wurde errechnet bzw. woraus ergab sich welches Guthaben von dem am Hausverwaltungssammelkonto erliegenden Beträgen wem zuzurechnen sind, wie wurden die Mieter über Guthaben verständigt.wie erfolgten die Überweisungen?
Wir haben für alle von der WOGE verwalteten Objekte die noch vorhandenen Belege, die letzten vorhandenen waren jene für das Jahr 2006, genommen und sowohl die Verschreibungen,als auch die Ausgaben neu berechnet bzw. gegenübergestellt, dies für jedes einzelne Jahr ohne Saldovortrag. Anhand der dann neuen Jahresabrechnungen wurden Guthaben und fall weise auch Rückstände auf die einzelnen Objekte/Mieter verteilt, dies nach dem Verteilungsschlüssel, nach dem auch die Vorschreibungen erfolgt sind. Gemeinsam mit dem Aushang der Jahresabrechnung für das Jahr 2013 wurden die Mieter auch gebeten, uns ihre Kontodaten bekanntzugeben, dies unter Hinweis auf bestehende Guthaben, die zurück zu überweisen sind. Es hat mitunter relativ lange gedauert und musste auch schriftlich urgiert werden, bis wir zumindest die meisten Kontoverbindungen erhalten haben, sodann wurden die errechneten Guthaben zur Überweisung gebracht. Es wurden nur errechnete Gesamtbeträge aus den Jahren 2006 bis 2012 bzw. teilweise bis 2013 zur Überweisung gebracht, dies mit dem Überweisungszweck BK-Guthaben. Eine gesonderte Information der Mieter, wie sich der überwiesene Betrag errechnet bzw. wie es zu den Guthaben kommen konnte, ist nur auf Anfrage erfolgt.Wie erfolgte hinsichtlich der hier in Untersuchung stehenden Objekte die Auflage der Betriebskostenabrechnung?Die Abrechnungen wurden in den jeweiligen Häusern aufgehängt, dies durch eines der Familienmitglieder, im Wesentlichen jeweils Ende Juni, wobei es natürlich fallweise auch zu geringfügigen Verzögerungen gekommen sein kann. Wie lange die Abrechnungen gehangen sind, kann ich nicht sagen, vom "Schwarzen Brett" hinunter nehmen mussten wir sie nie, weil sie oft schon nach wenigen Tagen entfernt waren. Über Wunsch von Mietern - was allerdings sehr selten war - wurden auch Kopien verschickt, an eine Einsichtnahme in Belege bis zu dem Tod meines Vaters kann ich mich in meinem Bereich nicht erinnern, ansonsten wird es schon fall weise vorgekommen sein.Gab es Ausschüttungen von BK-Guthaben vor der Aufarbeitung für die Jahre 2006 bis 2012?Nach meinen Recherchen wurden keine BK-Guthaben ausbezahlt, das Guthaben blieb sozusagen stehen.Wer erstellte die Abgabenerklärungen für das Finanzamt (Jahresumsatzsteuererklärungen, Steuerbeilagen bei Miteigentümergemeinschaften für den Miteigentümer (Hausgemeinschaftserklärungen bzw. Beiblatt der Einkommenssteuererhöhung? )Diese Dinge lagen jedenfalls nicht in meinem Aufgabenbereich, ich kann jetzt auch nicht sagen, wie das bei den einzelnen Objekten gehandhabt wurde, das müsste ich nachschauen.Bei welchen hier in Untersuchung stehenden Liegenschaften wurde Kontakt vor Fertigstellung mit dem Hauseigentümer bzw. deren steuerlicher Vertretung gepflogen?Auch dazu kann ich jetzt nichts angeben, sämtliche steuerrechtlichen Belange habe ich erst seit dem Tod meines Vaters übrig und dies nur für die von mir betreuten Liegenschaften. Ich kann daher zur Vergangenheit keine Angaben machen und müsste mich diesbezüglich mit meinem Steuerberater einmal zusammensetzen. Ich bin auch gerne bereit, mich mit den Sachverständigen und dem Steuerberater der WOGE zusammenzusetzen, um die offenen steuerrechtlichen Fragen zu klären.Erfolgte eine Übersendung einer Abschrift der Betriebskostenabrechnung an die Eigentümer?Das hing bzw. hängt vom Eigentümer der Liegenschaft ab, aber im Detail kann ich das wirklich nicht angeben.
Bestand zu den üblichen Abrechnungsstichtagen bzw. Jahresabschlussstichtagen I Bilanzstichtagen (31.12. jeden Jahres) ein Überblick darüber, wer gegen die Woge GmbH eine Forderung bzw. eine Verbindlichkeit resultierend aus der Verwaltung der jeweiligen Liegenschaft hatte?Ich hatte erstmals für das Jahr 2012 etwas mit der Erstellung des Jahresabschlusses/Bilanz zu tun, davor hat das mein Vater gemacht. Jetzt ist es grundsätzlich so, dass wir die Unterlagen zusammensammeln und dann dem Steuerberater übergeben, der dann die notwendigen Arbeiten verrichtet. Intern sind wir noch auf der Suche nach einem vernünftigen Konzept hin sichtlich der betriebsinternen Zuständigkeit für derartige Arbeiten.Warum wurden erst ab dem Jahr 2006 die BK-Abrechnungen einer Überprüfung unterzogen?Für die Zeit davor gab es keine Unterlagen mehr. Über Vorhalt des SV Dr. DENK, wonach eine 10-jährige Aufbewahrungsfrist für Unterlagen betreffend Verwaltung von Liegenschaften bestünde, gebe ich an, dass ich anderer Auffassung bin, dies basierend auf Informationen seitens meines Steuerberaters. Jedenfalls betreffend Betriebskosten besteht nur eine ?-jährige Aufbewahrungsfrist.
Welche Konten gab es für die einzelnen von der WOGE verwalteten Objekte?Für sämtliche Wohnungseigentumsobjekte gab es jeweils gesonderte Konten, für die Zahlungen aller Mietshäuser gab es ein Sammelkonto. Ob dieses Sammelkonto in der Bilanz der WOGE ausgewiesen war bzw. ist, weiß ich nicht. Derzeit verwalten wir rund 95 Objekte, da von sind ca. 15 WE-Objekte. Genaueres könnte ich nur nach Einsicht in meine Unterlagen, die ich jetzt nicht dabei habe, angeben.Gab es auch ein Konto der WOGE Realitäten GmbH?Nein, sämtliche Zahlungen wurden über dieses Sammelkonto abgewickelt. Das betraf die Löhne für die angestellten Familienmitglieder, die zu entrichtenden Steuern, die Ausgaben für den Betrieb der WOGE, also eigentlich alles, mein Vater war der Meinung, dass ein Konto genügen müsste, auch zwecks Vermeidung unnötiger Kontogebühren. Einer seiner Leitsprüche war, dass "Geld kein Mascherl habe und die Banken ohnehin teuer genug wären". Die Übersicht über das Konto hatte immer mein Vater, ich war zwar zeichnungsberechtigt, hatte aber sonst mit dem Konto wenig zu tun. Auf diesem Konto verblieben natürlich auch die über längere Zeit hindurch nicht refundierten BK-Guthaben, das Konto wies nach meiner Erinnerung immer einen entsprechenden Guthabensaldo aus.Woher rührten die finanziellen Mittel zur Rückzahlung der selbst errechneten Refundierungsbeträge (Guthaben aus der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2013)?Sämtliche Überweisungen erfolgten von dem zuvor genannten Sammelkonto, auf welchem sich ein ausreichendes Guthaben befand. Befragt danach, in welcher Größenordnung bislang für sämtliche Objekte Rückzahlungen geleistet wurden, gebe ich an, dass ich das jetzt nicht sagen kann, ich will keine falschen Beträge nennen.Kenntnisnahme und Korrekturen:Ich hatte die Möglichkeit, diese Vernehmung Seite für Seite durchzulesen, bzw. durchlesen zu lassen. Ich hatte die Möglichkeit, Korrekturen vornehmen zu lassen.Ende der Vernehmung: 12.30 UhrAbschluss der Vernehmung:Staatsanwaltschaft Wien
Wien, am 23.6.2015Mag. Bernhard LÖW, Staatsanwalt
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